راهنمای خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش ملک با وکالت نامه

همه چیز درباره ی خرید و فروش ملک با وکالت نامه

یک روش رایج برای خرید و فروش ملک با وکالت نامه می باشد. در این مطلب قصد داریم شما را با خرید و فروش ملک با وکالت نامه آشنا کنیم.

فروش ملک به صورت دادن وکالت به وکیل یا شخص ثالث یکی از شایع ترین موارد برای معاملات است. مهمترین موضوع در امر وکالت دادن این است که وکیل تنها می توانید قبول وکالت از یک موکل زنده را داشته باشد و در صورت فوت موکل وکالت او نیز باطل می شود.

طبق قانون مدنی، وکالت نامه به قرارداد و عقدی گفته می شود که یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می کند. وکالت نامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه های رسمی به ثبت رسیده باشد و یک نسخه به دست موکل و نسخه دیکر به دست وکیل داده می شود. در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده است و قانونی نیست.

برای فروختن یک ملک  یا زمین هزینه نقل و انتقال ملک بسیار زیاد است. بسیاری افراد از به نام زدن سند خود به این دلیل جلوگیری می کنند و یک سند بلا عوض و یک سند وکالتی تنظیم می نمایند. همه کارهایشان با همان سند به صورت قانونی انجام می شود.

خرید و فروش ملک با وکالت نامه چه مشکلاتی دارد؟

دلایل بسیار زیادی برای سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلاعزل به وکیل خود وجود دارد که نمونه های از آن دلایل به صورت زیر است:

– صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می کشد.

– صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.

– گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.

– فرار مالیاتی.

– آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک شده درآید.

انواع وکالت نامه

– وکالت تام

در وکالت تام، موکل فردی را به عنوان وکیل و نایب در تمام امورش انتخاب می کند و به این ترتیب وکیل اختیار انجام هر عملی را از جانب موکل خواهد داشت.

– وکالت مقید

در وکالت مقید، توافق بر سر موضوع خاصی انجام می شود و وکیل به عنوان نایب موکل در موضوع و کار معینی عمل می کند. در خرید و فروش ملک با وکالت نامه از وکالت مقید استفاده می شود و وکیل اختیار موضوع معینی (انتقال سند) را خواهد داشت.

– خرید و فروش ملک با وکالت نامه بلاعزل انجام می شود

وکالت نامه ها در دو شکل ساده و بلاعزل تنظیم می شوند. تفاوت این دو در اختیار یا عدم اختیار موکل برای عزل وکیل است. در وکالت ساده موکل می تواند هر زمان که خواست وکیل را عزل کند در صورتی که در وکالت بلاعزل موکل چنین اختیاری ندارد.

وکالت بلاعزل یک نوع وکالتی است که برای خرید خانه هایی که فک رهن (آزاد کردن سند ملکی که در رهن و گرو بانک بوده است) نشده اند استفاده می شود. بر اساس این نوع وکالت، خریدار خانه این اختیار را دارد که بعد از آزاد شدن سند خانه از رهن بانک، بدون نیاز به حضور فروشنده سند را به نام خود بزند و فروشنده نمی تواند این وکالت را فسخ کند.

حتی زمانی که وکالت بلاعزل دارید در واقع مالک ملک خود به صورت قانونی نیستید. در این حالت بهتر است خیلی سریع برای تبدیل وکالت نامه به سند قطعی اقدامات لازم را انجام دهید.

نکاتی برای خرید و فروش ملک با وکالت نامه

آیا در صورت مطلق بودن وکالت، وکیل می تواند ملک را به هر قیمتی بفروشد؟

برخی متعقدند در صورت مطلق بودن وکالت، وکیل می تواند مورد معامله را با خود و با هر قیمتی منتقل نماید. اما برخی معتقدند چنانچه وکیل در معامله هم فروشنده و هم خریدار باشد تحقق انجام معامله به شرط رضایت موکل است. و چنانچه در وکالت نامه قصد شود به هر مبلغ و به هر ترتیب که صلاح و مقتضی بداند، وکیل حق انتقال به خود را ندارد. و چنانچه ثابت شود در انتقال مورد معامله رعایت مصلحت موکل را ننموده می توان ابطال سند وکالت نامه را تقاضا کرد.

برای مثال شخص برای فروش ملک خود به دیگری وکالت می دهد. و در وکالت نامه قید می شود وکیل اختیار دارد مورد معامله را به هرشخص و به هرمبلغ و به هرترتیب که صلاح بداند. وکیل با این وکالت نامه مورد معامله را به خود منتقل می نماید. و مبلغ فروش از قیمت واقعی ملاک بسیار پایین تر می باشد. و پس از انتقال مورد معامله دادخواست خلع ید موکل را ارائه می کند. و موکل نیز دعوای تقابل مبنی بر ابطال سند انتقال را مطرح می کند.

دلایل موکل  برای دادخواست خود

بنابراین دلایلی که موکل  برای دادخواست خود ارائه می نماید به شرح زیر است :

– وکیل اختیار فروش خانه را به خود نداشته و مامور انتقال به دیگران بوده است.

– رعایت مصلحت موکل را نکرده و خانه را به بهای نازل به خود فروخته است.

– پس از رسیدگی و بررسی مدارک ومستندات حکم بر ابطال سند انتقال صادر میشود.و در رای صادره قاضی به ماده ۶۶۷ قانون مدنی استناد می نماید.طبق این ماده اقدامات وکیل زمانی معتبر و نافذ است که مصلحت و غبطه موکل رعایت شده باشد. در اینجا تفاوت قیمت واقعی ملک و مبلغ سند انتقال، که کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده، و مبلغ سند انتقال نشان دهنده عدم رعایت مصلحت موکل می باشد.

دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه

– زمانی که سند ملک موجود نیست:

– سند ملک مفقود شده باشد.

– سند ملک در رهن بانک باشد.

– به دلیل نوساز بودن ملک، سند تفکیکی آن هنوز صادر نشده باشد.

– فروشنده خود را  از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند.

– هزینه بر بودن انتقال سند

– عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک

ریسک ها و چالش های خرید خانه وکالتی

یادتان باشد که با دریافت سند وکالتی یا همان وکالت بلاعزل، شما همچنان صاحبِ خانه نیستید و هیچ چیزی به‌طور رسمی به نام شما ثبت نمی‌شود. درواقع اگرچه خریدار به شما وکالت بلاعزل داده و در حقیقت سند وکلاتی خانه را گرفته‌اید، اما شرایط گوناگونی می‌تواند باعث فسخ وکالت‌نامه و ضرر بسیار زیاد شما شود. از شرایط مهم فسخ انواع وکالت فروش ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

– فوت هریک از طرفین وکالت (درصورت فوت فروشنده، ملک به ورثه او می‌رسد و درصورت فوت خریدار، ورثه امکان استفاده از وکالت نامه را نخواهد داشت).

– مجنون یا دیوانه شدن هریک از طرفین عقد وکالت.

– پایان یافتن مدت وکالت درصورت قید کردن مدت زمان در عقد وکالت.

– فروش ملک توسط مالک یا همان موکل (کسی که به شما وکالت بلاعزل فروش ملک داده، اگرچه امکان عزل تان را ندارد، اما می‌تواند ملک را خودش مستقیم بفروشد و با فروخته شدن ملک، وکالت شما باطل می شود).

نکته پایانی بیش از همه موارد اهمیت دارد که راهکارهایی هم برای جلوگیری از آن مطرح می‌شود. مجددا تکرار می‌کنیم که فروشنده باوجود عقد قرارداد وکالت می‌تواند خودش اقدام به فروش ملک کند. درواقع او می‌تواند ملکی را که برای فروشش به خریدار وکالت داده است، به فرد دیگری بفروشد. البته در بخشی از قانون گفته می شود که اگر فروشنده، ملکی را با عقد وکالت به فردی فروخته و مجددا برای فروش اقدام کند، جرم فروش مال غیر را مرتکب می شود؛ اما به طور کلی اثبات این قضیه درصورت نداشتن مبایعه نامه بسیار دشوار خواهد بود. 

عقد قرار داد وکالت نامه برای خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک با وکالت نامه چه مشکلاتی دارد؟

البته ما در این بخش در رابطه با نقل و انتقال ملک بیشتر صحبت خواهیم کرد. سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلا عزل به وکیل خود دلایل بسیاری زیادی را در برمی‌گیرد. چند نمونه از آن دلایل عبارت است از:

– صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می کشد.

– صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.

– گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.

– فرار مالیاتی

– آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک شده دربیایند.

– عجله فروشنده و … .

معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش با وکالت نامه معایبی دارد که ادامه به شرح آن می پردازیم:

– در معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، زمانی که موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی اثر می گردد. به طور مثال، اگر خریدار ماشینی را با وکالت نامه خریداری کند، اگر ماشین به سرقت برود، وکالت نامه نیز باطل شده و از بین می رود.

– زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه ، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد.

– داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.

– اگر پس از عقد وکالت، هر کدام از طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت شود؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.

نکاتی زمان تنظیم وکالت نامه فروش ملک :

در زمان تنظیم وکالت نامه فروش ملک هم باید نکاتی را رعایت کنید که در ادامه برخی از آنها را می خوانید:

– حتما وکالت نامه فروش ملک را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.

– یک نسخه از وکالت نامه مخصوص خود را دریافت کنید (وکالت نامه در دو نسخه مخصوص خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود).

– درصورت خرید ملکی که قبلا چند بار به‌صورت وکالتی معامله شده است، اولین وکالت نامه را از فروشنده درخواست و به‌خوبی مطالعه کنید.

– در متن وکالت فروش خانه به ‌هیچ‌وجه تاریخ وکالت تعیین نکنید.

– استعلام های قانونی مانند کد رهگیری و بدهی‌ها و موارد دیگر را پیش از تنظیم وکالت نامه و مبایعه نامه دریافت و بررسی کنید.

سوالات رایج

• معامله با وکالت نامه به چه صورت است؟

فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل و تام می دهد که هر تصرفی را در مورد معامله مثل ملک انجام دهد.

• محکم کاری در خرید ملک با وکالت نامه چگونه است؟

لازم است هم زمان با تنظیم وکالت نامه  بیع نامه نیز تنظیم شود و در وکالت نامه هر حق دخالت فروشنده سلب شود.

• آیا وکالت نامه با فوت یکی از طرفین باطل می شود؟

بله، وکالت عقدی جایز است و با فوت و حجر یکی از طرفین از بین خواهد رفت. البته دادگاه می تواند وکالت نامه را با قصد واقعی طرفین انطباق دهد و با احراز بیع احکام آن را جاری کند.

گردآوری: بخش علمی