فروش متری مسکن در بورس کالا؛ ماجرا از چه قرار است؟

کارشناسان مسکن در گفتگو با فرارو؛ فروش متری مسکن در بورس کالا؛ ماجرا از چه قرار است؟؛ روانشادنیا استاد دانشگاه قیمت‌گذاری را چالش بزرگ عرضه متری مسکن در بورس برشمرد و بیان داشت: اصولا فرموله کردن قیمت مسکن برای تعداد زیادی واحد مسکونی کار خیلی سختی است، به طور مثال قیمت دو واحد در یک ساختمان متفاوت است، یکی در طبقه ۱۰ یکی در طبقه یک، آن یکی آقتاب‌گیرتر است و آن یکی نورش کمتر، از سویی دو ساختمان در کنار یکدیگر نیز قیمتشان فرق می‌کند، یکی مشاعات و مدیریت بهتری دارد و از ساختمان کناری خود گرانتر است، به طور کلی قیمت‌گذاری مسکن به صورت یکسان برای تعداد زیادی ملک کار بسیار سختی است که باید سازوکار آن به صورت دقیق مشخص شود.

پارس لاین بازار سرمایه این روز‌ها در کانون توجه تمامی حوزه‌های اقتصادی قرار گرفته، به طوریکه این روز‌ها صحبت از تشکیل بورس مسکن یا عرضه متری مسکن در بورس کالا است، اتفاقی که اگر رخ دهد، می‌تواند تحولات جدیدی را در بازار مسکن رقم زند.

پارس لاین ، حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالا با اشاره به اینکه هم اکنون امکان اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالا محیا است، اظهار داشت: در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.

پروژه های انبوه سازی مسکن می تواند در بورس کالا عرضه شود

سلطانی نژاد در این باره توضیح داد: ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را نداشته باشند، اما با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متراژی از یک ملک را خریداری کنند تا سرمایه آن‌ها متناسب با قیمت مسکن، ارزش یابد؛ به این ترتیب افراد می‌توانند حتی با سرمایه‌های خرد هم در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند.

مدیرعامل بورس کالای ایران گفت: برای این طرح حضور انبوه سازان مسکن به عنوان عرضه کننده این اوراق نیاز است تا همواره آن‌ها در ازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از طرح مشخص شده را به مردم و خریداران عرضه کنند.

وی گفت: به عبارت بهتر در این طرح انبوه سازان با هدف تامین مالی و فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌کنند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است و خریداران می‌تواند در سررسید به ازای متراژ‌های معینی که تعیین شده، اوراق را تامین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند و یا اینکه اوراق را در سررسید تسویه نقدی کنند.

سلطانی نژاد عنوان کرد: تبدیل کردن دارایی‌ها و کالا‌ها به اوراق بهادار از جمله اقداماتی است که امکان سرمایه گذاری آسان آحاد جامعه بر دارایی‌های مختلف را فراهم و بازاری شفاف همراه با کشف روزانه قیمت‌ها را ایجاد می‌کند؛ در حوزه مسکن نیز طرح فروش متری در بورس کالا به خانه دار شدن مردم و حفظ ارزش سرمایه آن‌ها همسو با نوسانات قیمت مسکن کمک خواهد کرد.

چهار ملاحظه عرضه متری مسکن در بورس کالا
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با فراروبا اشاره به اینکه تامین مالی از بازار سرمایه برای هر صنعتی از جمله مسکن می‌تواند مثبت ارزیابی شود، اظهار داشت: اما این موضوع که بتوان مسکن را متری در بورس کالا یا بورس مسکن عرضه کرد، این مسئله با چالش‌ها و مسائلی روبرو است، که باید آن‌ها مورد توجه قرار گیرند، اول اینکه مسکن یک کالای همگن نیست، به عنوان مثال زمانیکه یک واحد فولاد در بورس کالا عرضه می‌شود، تمای فولاد‌هایی که عرضه می‌شوند دارای یک کیفیت و مواد اولیه هستند و با هم تفاوتی نمی‌کنند، اما این موضوع در مورد مسکن صدق نمی‌کند و واحد‌های مختلف در یک پروژه با یکدیگر متفاوت هستند.

وی افزود: دوم هم این که داده‌های ثبت شده در بخش مسکن بسیار محدود است، هر چند که به صورت ماهانه، و سالانه دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهر سازی، بانک مرکزی و مرکز آمار داده‌هایی را در رابطه با بازار مسکن منتشر می‌کنند و بر پایه آن‌ها نیز کارشناسان بازار مسکن را تحلیل می‌کنند، اما در واقعیت باید گفت، آن چیزی که در بازار و در عمل وجود دارد، با آن داده‌هایی که مراکز آماری منتشر می‌کنند زمین تا آسمان فرق دارد و نمی‌توان بر اساس این آمار‌های بازار مسکن را به صورت واقعی تحلیل کرد.

روانشادنیا گفت: اما در مقابل اگر شما اطلاعات یک شرکت بورسی را در یک دهه گذشته بخواهید، همه چیز به طور شفاف وجود دارد و انواع تحلیل‌های بنیادی و تکنیکال نیز در مورد سهام آن شرکت موجود است، اما چنین داده‌های فراوان، دقیق و به روز در مورد بازار مسکن وجود ندارد، سوم هم اینکه زیرساخت‌های حقوقی در بازار مسکن کفایت لازم را ندارد، به عنوان مثال قوانین حوزه پیش‌فروش مسکن برای تامین مالی پروژه‌ها از لحاظ حقوقی و اقتصادی با موانع بسیار زیادی روبرو است.

این استاد دانشگاه قیمت‌گذاری را چهارمین چالش عرضه متری مسکن در بورس برشمرد و بیان داشت: اصولا فرموله کردن قیمت مسکن برای تعداد زیادی واحد مسکونی کار خیلی سختی است، به طور مثال قیمت دو واحد در یک ساختمان متفاوت است، یکی در طبقه ۱۰ یکی در طبقه یک، آن یکی آقتاب‌گیرتر است و آن یکی نورش کمتر، از سویی دو ساختمان در کنار یکدیگر نیز قیمتشان فرق می‌کند، یکی مشاعات و مدیریت بهتری دارد و از ساختمان کناری خود گرانتر است، به طور کلی قیمت‌گذاری مسکن به صورت یکسان برای تعداد زیادی ملک کار بسیار سختی است که باید ساز و کار آن به صورت دقیق مشخص شود.

وی با تاکید بر اینکه این طرح در تئوری و نظر طرح بسیار خوبی به نظر می‌رسد، اضافه کرد: اما مهم چگونگی اجرای این طرح در واقعیت و عمل است، بنابراین اجرای چنین طرحی در بازار سرمایه دارای ابهاماتی است که باید برطرف شود، از سوی دیگر این طرح فعلا روی کاغذ است، باید دید جزئیات بیشتر این طرح چیست، این در حالیست که در بازار سرمایه در حوزه مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان از سال ۹۲ شروع به کار کردند، اما الان چندان قوت زیادی ندارند، و بهتر است از ظرفیت این صندوق‌ها بیشتر استفاده شود، تا به تقویت آن‌ها منجر شود.

روانشادنیا ادامه داد: بهتر است وزارت مسکن و شهرسازی بر روی اصلاح قانون پیش فروش مسکن که در حال حاضر با موانع و چالش‌های زیادی است تمرکز کند و آن‌ها را برطرف نماید، همچنین هدایت نقدینگی به سوی ساخت مسکن نیز از دیگر برنامه‌هایی است که باید در حوزه مسکن دنبال شود.

طرح‌های ملی مسکن را نمی‌توان در بورس کالا عرضه کرد
فرهاد بیضایی دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در گفتگو با فراروبا اشاره به اینکه استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای بخش مسکن دارای شرایطی است، گفت: اگر راه‌اندازی بورس مسکن و همچنین عرضه متری مسکن در بازار سرمایه برای انبوه سازان بخش خصوصی باشد، این امر بسیار مورد مناسبی است و می‌توان از این طریق تامین مالی پروژه‌های بزرگ مسکن را کلید زد که در مجموع می‌توان گفت این موضوع را می‌توان مثبت ارزیابی کرد.

وی افزود: اما در مورد پروژه‌های دولتی از قبیل مسکن مهر یا طرح ملی مسکن که با اهداف خاصی اجرایی می‌شود، نمی‌تواند در قالب بورس عرضه شود، چراکه دولت در چنین پروژه‌هایی به دنبال آن است که مسکن را ارزان‌تر از دیگر موارد به متقاضیانی که عمدتا نتوانسته‌اند از بازار نیاز خود را تامین کنند، تحویل دهد، بنابراین در چنین شرایطی مسکن نمی‌تواند در بورس عرضه شود، چرا که قیمت تمام شده در آن صورت با افزایش روبرو می‌شود.

بیضایی با بیان اینکه دولت می‌تواند املاک و دارایی‌های مازاد خود را در بازار سرمایه عرضه کند، اظهار داشت: با توجه به اینکه در این رابطه دولت نمی‌خواهد املاک را به قیمت ارزان دهد، می‌تواند آن‌ها را در بورس عرضه کند و از این راه به تامین مالی و همچنین فروش اموال و دارایی‌های مازاد خود اقدام کند.

این کارشناس با اشاره به اینکه عرضه متری مسکن در بورس کالا تاثیری بر روی قیمت مسکن و یا کاهش آن در بازار ندارد، بیان داشت: همان‌طور که عنوان شد، از ظرفیت بازار سرمایه می‌توان برای تامین مالی پروژه‌های بزرگ و انبوه‌سازی بخش خصوصی استفاده کرد، نه پروژه‌های مسکن در سطح ملی و همچنین دولتی، بنابراین عرضه متری مسکن در بورس نمی‌تواند موجب کاهش قیمت مسکن شود