اخذ مالیات از خانه های خالی؛ همه چیز درباره طرح جدید کنترل بازار مسکن

جزییات دقیقی از نحوه محاسبه و دریافت مالیات خانه‌های خالی در دسترس قرار گرفته که کمک می‌کند با شجاعت درباره موضوع اظهارنظر کنیم، بترسیم یا نگران شویم. تا الان مشخص شده افرادی که تا شهریور واحدهایشان را عرضه کنند از معافیت مالیاتی برخوردار خواهند شد. همچنین صاحبخانه‌هایی که تمایل دارند، قرارداد‌های اجاره را سه‌ساله امضا کنند علاوه بر مالیات خانه‌های خالی از سایر مالیات‌های بخش مسکن معاف می‌شوند. به‌نظر شما این طرح می‌تواند به بازار اجاره را سر و سامان دهد؟

پارس لاین طرح افزایش نرخ مالیات برخانه‌های خالی با قید دو فوریت در جلسه علنی هفته مجلس شورای اسلامی، به تصویب رسید و به دنبال آن متن کامل این طرح نیز منتشر شد. حالا می‌توان اطمینان داشت یکی از ابزار‌های قدیمی دولت‌ها در ایران برای کنترل بازار مسکن و اجاره، فاصله چندانی با اجرایی شدن ندارد. حالا که نمایندگان مجلس شورای اسلامی با کلیات طرح اصلاح قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی موافقت کرده‌اند، باید منتظر ارجاع آن به شورای نگهبان باشیم و در صورتی که این نهاد ایرادی به مفاد این طرح نگیرد، می‌توان انتظار داشت ظرف مدت یک ماه کسانی که صاحب خانه‌های خالی هستند و با هدف کسب سود و منفعت از اجاره دادن آن خودداری می‌کنند، حسابی نقره‌داغ شوند.

مالیات خانه‌های خالی از چه کسانی گرفته می‌شود؟

جزییات دقیقی از قانون محاسبه و دریافت مالیات خانه‌های خالی در دسترس قرار دارد که کمک می‌کند با شجاعت درباره موضوع اظهارنظر کنیم، بترسیم یا نگران شویم.

یک موضوع مهم در خصوص مالیات برخانه‌های خالی نرخ مربوط به آن است. نرخ در نظر گرفته شده پیش از این به حداکثر ۱.۵ برابر مالیات براجاره یک خانه می‌رسید که البته باید بیش از یک سال از خالی بودن آن می‌گذشت. متن این بخش از قانون حالا تغییر کرده است؛ واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحد‌های نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحد‌های غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهر‌ها خواهد شد.

دو از جمله نکات دیده شده در این طرح موضوع تفکیک زمانی برای تعریف خانه‌های خالی به تفکیک خانه‌های نوساز و خانه‌هایی با سال ساخت بالاتر است، به طوری که برای خانه‌هایی با سال ساخت بالا فقط شش ماه زمان در نظر گرفته شده است و پس از آن این املاک به عنوان خانه خالی تعریف خواهند شد.

سه سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون و در سنوات آتی هر سال، ارزش اجاری املاک را به روزرسانی کند. مالیات شامل هزینه‌ها و استهلاک نمی‌شود.

چهار وزارت راه و شهرسازی مکلف شده حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کدملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کدپستی واحد‌های مسکونی را در سامانه ملی املاک و اسکان به صورت خوداظهاری برای کلیه املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم کند. کلیه اشخاص مکلف هستند ظرف دو ماه، اطلاعات کدملی خود و کدپستی واحد مسکونی را (به همراه بارگذاری اسناد مثبته ملکی یا اجاری یا غیره) در سامانه وارد کنند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشوند. آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کدملی افراد تحت تکلف خود را ذیل آن ابراز می‌کند، سکونتگاه اصلی خانوار به شمار می‌آید.

پنج سرپرست خانوار به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود می‌تواند یک کدپستی دیگر به‌عنوان سکونتگاه فرعی معرفی کند و از مالیات معاف شود.

شش واحد‌های مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذیربط امکان فروش یا اجاره را ندارند یا قابل سکونت نیستند، تا زمان اعلام حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات نمی‌شوند.

همه راه‌های معافیت از پرداخت مالیات خانه‌های خالی

پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، سیداحسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس و محمود علیزاده، معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی در یک برنامه تلویزیونی بخش‌هایی از سوالات و ابهامات طرح مالیات خانه‌های خالی را شفاف‌سازی کرده‌اند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته هم‌اکنون پیشنهاد مشخص وزارت راه و شهرسازی این است، افرادی که تا شهریور واحدهایشان را عرضه کنند از مالیاتی که از ابتدای قانون تاکنون باید می‌پرداختند، معاف می‌شوند. همچنین افرادی که تمایل داشته باشند، قرارداد‌های اجاره‌شان را سه‌ساله منعقد کنند از مالیات بر خانه‌های خالی و سایر مالیات‌هایی که در بخش مسکن قرار است وضع شوند، معاف خواهند شد.

در سال اول اجرا، شهر‌های بزرگ و بالای ۱۰۰‌هزار نفر جمعیت مشمول دریافت مالیات می‌شوند

رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم می‌گوید در سال اول اجرای این طرح، شهر‌های بزرگ و بالای ۱۰۰‌هزار نفر جمعیت مشمول دریافت مالیات می‌شوند، چون مسئله مسکن در این شهر‌ها جدی‌تر است، ولی از سال دوم تمام شهر‌های کشور مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند بود. به گفته سید احسان خاندوزی خانه‌های نوساز تا یک سال بعد از اخذ پروانه ساخت و پایان کار فرصت عرضه و اعلام دارند برای واحد‌های غیرنوساز نیز شش ماه فرصت وجود خواهد داشت. بر اساس قانون سازندگان مسکن و انبوه‌سازان عادی و مردم از محتکران به شمار نمی‌روند، اما محتکرانی که بالغ بر ۱۰۰ یا ۲۰۰ واحد مسکونی دارند و عرضه نمی‌کنند را مشمول این قانون و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد.

آیا می‌توان از پرداخت مالیات خانه‌های خالی فرار کرد؟

قطعا پس از اجرای هر طرح و وضع هر قانونی، یک سری افراد به‌دنبال پیدا کردن راه‌ها فرار و دور زدن قانون هستند. سامانه املاک و اسکان وظیفه دارد جلوی فرار مالیاتی را در طرح دریافت مالیات خانه‌های خالی بگیرید. پروانه اصلانی می‌گوید این سامانه نه تنها از جنبه ثبت معاملات، بلکه از جنبه شناسایی سکونت افراد، اتفاق بزرگی در کشور به‌حساب می‌آید.

به‌گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اگر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بتواند، ۵۰ درصد خانه‌های خالی را شناسایی و وارد بازار مسکن کند، رسالتش را انجام داده است و قطعا به‌تدریج، فرهنگ مالیات در کشور جا می‌افتد. محمود علیزاده، معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی می‌گوید هدف از طرح مالیات خانه‌های خالی، عرضه خانه برای اجاره است، بنابراین در صورت زیاد شدن این وضعیت و در عرضه و تقاضا تعادل انجام شود در وضعیت اجاره‌بها نیز تاثیر خواهد شد. در این طرح اگر واحدی اجاره داده نشود مشمول مالیات و به میزان مبلغ اجاره ظرف مدتی که می‌تواند خالی بماند مشمول جریمه خواهد شد بنابراین اگر کسی اطلاعات خلاف بدهد و اطلاعات در سامانه شناسایی شود، بازهم به میزان دوبرابر مبلغ جریمه خواهد شد.

چرا طرح مالیات خانه‌های خالی ممکن است شکست بخورد؟

هدف مالیات گرفتن از خانه‌های خالی کاملا مشخص است و تردیدی در حسن نیت پیشنهاددهندگان آن نیست. با این کار قرار است کسانی را که چند خانه دارند و از کرایه دادن آن‌ها به هردلیلی خودداری می‌کنند، با ابزار مالیات و تهدید وادار کرد خانه‌هایشان را در اختیار مستاجر بگذارند. حتما خبر دارید که اوضاع کرایه چطور است و صاحبخانه‌ها می‌توانند از محل کرایه چقدر درآمد کسب کنند. با این حال چرا یک نفر باید خانه‌اش را خالی نگه دارد و حتی بابت این کار مالیات بدهد؟ بله آمار‌های غیررسمی می‌گویند حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، اما با وجود کلی خبر که به شکل مدام منتشر می‌شوند، ما تنها افرادی نیستیم که به اجرای صحیح و بدون نقص قانون مالیات خانه‌های خالی مشکوکیم. به‌عنوان مثال در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، که به تعیین تکلیف خانه‌های خالی می‌پردازد، تعریف روشن و دقیقی از این دسته خانه‌ها وجود ندارد. در این بخش آمده سامانه ملی املاک و اسکان وظیفه تعریف خانه‌های خالی را برعهده دارد. حدس می‌زنید برای افراد چقدر سخت خواهد بود که خانه‌های خالی خود را سوری به نام دیگران بزنند و با این روش بخواهند سر قانون کلاه بگذارند؟

در طرح فعلی مجلس از مالکان خواسته شده اطلاعات کدپستی ملک را ثبت کنند. این در حالی است که تعداد زیادی از املاک فاقد کدپستی بوده یا اساسا کد پستی به آن‌ها تخصیص داده نشده است. شاید اگر پیشنهاد کارشناسان برای مبنا قراردادن اطلاعات کنتور‌های خدماتی به‌عنوان ملاک و معیار شناسایی خانه‌های خالی لحاظ شده بود، اتفاقات بهتری رخ می‌داد و دقت سنجش اطلاعات بیشتر می‌شد.

ایراد دیگری که می‌توان به طرح مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی گرفت، موضوع ضمانت اجرایی اخذ مالیات است. حتی چیزی به‌عنوان عامل بازدارنده وجود ندارد تا افراد را مجبور کند حداقل اطلاعات صحیح خود را در سامانه‌ها واگذار کنند. از آن گذشته اگر کسی تصمیم گرفت مالیات ندهد چی؟ به‌طور کلی این طرح بازدارندگی کافی برای فرار از پرداخت مالیات را ندارد در حالی که باید شرایط طوری در نظر گرفته می‌شد تا اگر کسی مالیات خود را پرداخت نکرد به عنوان بدهکار مالیاتی شناخته شود. در حالت سخت‌گیرانه حتی می‌توان فرض کرد کسی که به این شکل بدهی مالیاتی دارد، این رقم به‌عنوان بدهی از حساب‌های بانکی او کم یا مثلا بلوکه شود.

افرادی که قرارداد‌های اجاره‌شان را سه‌ساله منعقد کنند، علاوه بر مالیات خانه‌های خالی، از سایر مالیات‌های بخش مسکن معاف می‌شوند

موضوع دیگری که باعث می‌شود عزم مسئولان را برای اجرای طرح مالیات خانه‌های خالی چندان جدی نگیریم، رفت و برگشت مدام این طرح بین نهاد‌های مختلف از وزارتخانه و دولت و مجلس گرفته تا شورای نگهبان است. حداقل چند سالی می‌شود که درباره این طرح، جزییات آن و زمان تصویبش چیز‌هایی می‌شنویم اما هر بار به دلیلی اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی به تعویق می‌افتد. امسال عواملی مثل افزایش قیمت مسکن، رشد میزان اجاره‌بها، جهش تورم و گرانی دلار را مثل همیشه پیش رو داریم و در عین حال با کاهش درآمد‌های دولت روبرو هستیم. عامل روانی هم می‌تواند بر زمان اجرای قانون مالیات خانه‌های خالی تاثیر بگذارد. در حالی که نمایندگان مجلس کلیات طرح اصلاح قانون این مالیات را تصویب کرده‌اند و این طرح حالا برای طی مراحل رسمی خود باید به شورای نگهبان برود، سرپرست سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران در هفته گذشته از اجرای قانون مالیات خانه‌های خالی در سه ماهه دوم امسال خبر داده بود. حتی با فرض اینکه روند رسیدگی به قانون را تسریع کنند، راه‌اندازی سامانه‌ها، اتصال آن‌ها و ثبت اطلاعات افراد و رفع اشکال سامانه‌ها احتمالا مثل سامانه‌های سهام عدالت پرهزینه و زمان‌بر خواهند بود. این یعنی ما فکر می‌کنیم صاحبان خانه‌های خالی امسال هم مالیات نمی‌دهند؟ از صمیم قلب آرزو می‌کنیم این اتفاق نیفتد (حتی امیدواریم آن دسته از افراد که با قصد دلالی دست به احتکار خانه می‌زنند، به سزای اعمالشان برسند) اما قطعا موافق هستید که با تعیین زمان‌های متعدد برای اجرای یک قانون و تهدید افراد احتمالا بخشی از اثرگذاری موضوع را ناخواسته کم می‌کنیم.

فکر می‌کنید تمام شده؟ نه. راستش در سال‌های اخیر زیاد درباره گفتن مالیات از خانه‌های خالی شنیده‌اید و طوری درباره آن تبلیغ شده که انگار با گرفتن دو ماه اجاره خانه از صاحبخانه‌های بی‌انصاف مشکل مسکن در کشور حل می‌شود. آنطور که آخرین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد نیاز کشور در بخش مسکن سالی ۸۰۰ هزار واحد است. مدافعان طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی سال‌هاست ادعا می‌کنند ۲۵۰۰ واحد مسکن خالی در کشور وجود دارد. قطعا پس از طراحی و ساخت و اجرای سامانه‌ها برای شناسایی واحد ها، آمار کمترین از این عدد تخمینی خواهد بود، اما با فرض اینکه همان عدد را درست در نظر بگیریم، سه سال بعد از اینکه تمام واحد‌های خالی را با زور مالیات از سیطره مالکانشان بیرون آوردیم، دیگر چه راهی برای تامین نیاز بازار مسکن خواهیم داشت؟