اما و اگرهای راه اندازی بورس مسکن

مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن در گفتگو با فرارو؛ اما و اگرهای راه اندازی بورس مسکن؛ روانشادنیا بیان داشت: کالا‌هایی که در بورس عرضه می‌شوند، همگی همگن هستند، مانند فولاد، مواد پتروشیمی، محصولات کشاوزی و...، اما مسکن کالایی همگن نیست و فرموله کردن آن بسیار سخت است، بنابراین در چنین شرایطی فرآیند قیمت‌گذاری برای هر واحدی که عرضه می‌شود، باید متفاوت باشد، زیرا زمانیکه شما برای خرید یک مسکن مراجعه می‌کنید، قیمت دو واحد در یک ساختمان با هم فرق دارد، حال این که چگونه می‌خواهند این مسئله را حل کنند، خود جای سوال دارد، که باید دید مسئولان بورس و وزارت راه‌و شهرسازی چه پاسخی برای این موضوع دارند.

پارس لاین سعید اسلامی عضو شورای عالی بورس در مورد آخرین وضعیت راه اندازی بورس مسکن با تاکید بر این‌که هنوز جزییات فروش مسکن در بورس مشخص نیست، اظهار کرد: این موضوع یک ایده بوده که چند هدف را دنبال می‌کند؛ نخست شفاف شدن معاملات مسکن است و دوم اینکه افرادی که توان مالی آن‌ها به اندازه خرید یک واحد مسکونی نیست، این امکان را داشته باشند که خود را در مقابل افزایش قیمت تا حدی پوشش دهند.

پارس لاین ، عضو شورای عالی بورس افزود: برای مثال اندازه ۲۰ متر پول مسکن دارند و قادر نیستند یک واحد مسکونی بخرند، اما اگر خریدی هم نکنند و قیمت مسکن افزایش یابد، همین توان را هم از دست می‌دهند. در این راستا این امکان برای آن‌ها فراهم می‌شود که به اندازه ۲۰ متر فعلا خرید کنند که اگر افزایش قیمت شد، ۲۰ متر را داشته باشند.

وی ادامه داد: البته راه‌اندازی بورس‌های مسکن مشکلاتی دارند؛ اولا به طور سراسری در دنیا تجربه جدی ندارد و بیشتر بورس‌های محلی این کار را انجام می‌دهند. بیشتر ابزار‌های وابسته در بورس‌ها معامله می‌شود و دلایل آن هم متعدد است. از جمله اینکه مسکن خاصیت اصلی کالا‌های بورسی را که مهم‌ترین آن‌ها همگن بودن است را ندارد. برای مثال وقتی دو نفر سهم یک شرکت را می‌خرند، همه شرایطشان مانند کسب سود و... مشابه یکدیگر است، اما در مورد مسکن اینطور نیست. حتی قیمت واحد‌های مسکونی در یک مجتمع مسکونی هم با هم تفاوت دارد. به همین دلیل راه اندازی بورس مسکن پیچیدگی فنی دارد.

مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن

بورس مسکن تقاضا را تحریک خواهد کرد
مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه سابقه حضور مسکن در بورس، به تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برمی‌گردد، گفت: این صندوق‌های برای این تشکیل شد که منایع لازم برای تامین مالی پروژه‌های مسکن جذب شود، اما به دلیل این صندوق‌ها بعد از چند سال توسعه پیدا نکردند و از سوی دیگر تعداد آن‌ها زیاد نشد، در عمل نتوانستند تاثیرگذاری مناسبی را برای هدفی که بر اساس آن تشکیل شده بودند را محقق کنند.

وی افزود: در مورد تشکیل بورس مسکن نیز دو نکته مهم وجود دارد، این طرح متوجه بخش تقاضا است، اگر قرار باشد واحد‌های در حال ساخت را در بورس عرضه کنند که در این مورد قانون مرتبط با پیش‌فروش مسکن وجود دارد و به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی باید تمرکز خود را روی اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن بگذارد که سالهاست معطل مانده و اجرای آن نیز با موانع بسیار جدی روبرو است، تا اینکه بخواهد بورس مسکن را اولویت کاری خود قرار دهد.

روانشادنیا اظهار داشت: نکته دوم نیز متوجه این امر است، اگر قرار باشد واحد‌های قابل عرضه در بوس مسکن عرضه شود، که در آن صورت این موضوع می‌تواند محرک بازار باشد و موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم آورد، بنابراین نکته مهم، سازوکار اجرایی این بازار است، اما در همین ابتدا به نظر می‌رسد، ابهاماتی در این زمینه وجود دارد که باید قبل از شروع رسمی بورس مسکن این مسائل روشن شود.

این استاد دانشگاه بیان داشت: کالا‌هایی که در بورس عرضه می‌شوند، همگی همگن هستند، مانند فولاد، مواد پتروشیمی، محصولات کشاوزی و...، اما مسکن کالایی همگن نیست و فرموله کردن آن بسیار سخت است، بنابراین در چنین شرایطی فرآیند قیمت‌گذاری برای هر واحدی که عرضه می‌شود، باید متفاوت باشد، زیرا زمانیکه شما برای خرید یک مسکن مراجعه می‌کنید، قیمت دو واحد در یک ساختمان با هم فرق دارد، حال این که چگونه می‌خواهند این مسئله را حل کنند، خود جای سوال دارد، که باید دید مسئولان بورس و وزارت راه‌و شهرسازی چه پاسخی برای این موضوع دارند.

روانشادنیا با تاکید بر اینکه اطلاعات و داده‌های دقیقی در مورد بازار مسکن وجود ندارد، اضافه کرد: علیرغم اینکه اطلاعات بازار مسکن مدام از سوی وزارت راه وشهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار اعلام می‌شود و کارشناسان نیز بر پایه همین داده‌ها بازار را تحلیل می‌کنند، اما واقعیت آن است که این دیتاها، با اطلاعاتی که در کف بازار وجود دارد، بسیار متفاوت است و همین مسئله کار برای تحلیل سخت می‌کند، این در حالیست که اساس حضور در بورس نیز تحلیل است.

بورس مسکن قرار است بزودی افتتاح شود

قیمت‌گذاری مسکن در بورس بسیار پیچیده خواهد بود
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: از سویی مباحث حقوقی بخش مسکن با ابهامات زیادی روبرو است، که این معظلات بعد از سال‌ها هنوز رفع نشده است، حال باید دید که دست‌اندرکاران بورس مسکن این چالش‌های حقوقی را چگونه می‌خواهند حل و فصل کنند، از طرف دیگر همان‌طور که اشاره شد، بحث قیمت‌گذاری مسکن در بورس بسیار پیچیده خواهد بود و باید دید چه فرمولی در این رابطه به کار گرفته خواهد شد.

وی در ادامه در مورد این اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر قیمت‌گذاری در بازار مسکن، تاکید کرد: اصولا قیمت‌گذاری واحد در بازار به مانند مسکن غیر ممکن است، زیرا که خانه‌های یک شکل و با شرایط یکسان نیستند که شما بخواهید برای همه آن‌ها نسخه یکسان بپیجید، از سوی دیگر تجربه قیمت‌گذاری در بازار‌های مختلف به عینه نشان داده که این مسئله به هیچ عنوان نتیجه مطلوبی به همراه نداشته است.

این کارشناس همچنین با اشاره به اینکه دولت می‌خواهد برای کنترل بازار اجاره به مستاجران وام ودیعه مسکن پرداخت کند، گفت: چنین موضوعی در طرح جامع مسکن دیده شده، اما به دلیل آن طرح مسکوت مانده، چنین ایده‌هایی میز از دستور کار خارج شده، اما حال به دلیل شرایطی که کرونا ایجاد کرده دولت قصد دارد، وام ودیعه مسکن را پرداخت کند، اما مسئله مهم این است که باید هرچه زودتر سازوکار اجرایی این طرح فراهم شود، چرا که الان فصل اجاره‌نشینی است و باید در اسرع وقت این طرح عملیاتی شود.

روانشادنیا افزود: این طرح ممکن است به صورت موقت و مقطعی مشکل اجاره نشینی را رفع کند، اما راهکار اصلی برای مردم، ساخت واحد‌های اجاره به شرط تملیک از طریق انبوه سازان است، این در حالیست که قانون مصوب تولید مسکن استیجاری نیز وجود دارد، اما به دلیل اینکه اهتمامی برای انجام این کار وجود ندارد، در عمل این قضیه نیز به محاق فرو رفته است.