افزایش نامتعادل قیمت مسکن در تهران

افزایش قیمت خرید مسکن در مناطق مختلف تهران به وضعیت عجیبی دچار شده است که شاید تاکنون تجربه آن وجود نداشته است.

انتخاب: افزایش قیمت خرید مسکن در مناطق مختلف تهران به وضعیت عجیبی دچار شده است که شاید تاکنون تجربه آن وجود نداشته است. از جمله افزایش قیمت مناطقی که با منطقه یک فاصله کیفیتی و زمینی بسیاری دارند اما قیمت هایشان به یکدیگر نزدیک شده و مردم از خرید این خانه ها در هر نقطه از تهران به مرور ناامید می شوند.

علیرضا مهدی زاده حکاک، کارشناس مسکن، در آغاز درباره افزایش نامتوازن قیمت خانه در تهران به «انتخاب» گفت: برای ما هم خیلی عجیب است و چون بازار عمق ندارد برای تمام کارشناسان صحنه عجیبی است. هیچ توجهی ندارد که این افزایش قیمت ها صورت بگیرد. الان بهترین ساختمان و معمولی ترین ساختمان بین 8 الی20 میلیون توامن هزینه ساخت در تمام نقاط تهران دارد. باقی ماجرا قیمت زمین است و قطعا بالاشهر با پایین شهر تهران اختلاف دارد و طبیعی است اما اینکه جنت آباد و پیروزی و درروس متری 150 میلیون تومان فروخته شود خیلی بی ربط است.

وقتی بازار عمق پیدا کند این قیمت ها اصلاح می شوند. وقتی بازار عمق ندارد و پول نقد نیست تهاتر صورت می گیرد و در این نقطه قیمت مهم نیست و نسبت ها مهم است. مثلا می گویید من 5 واحد در سعادت آباد دارم و 15هزار متر زمین در شهریار می گیرم. وقتی این قراردادها در سامانه ثبت می شود خیلی از قیمت ها بی ربط ثبت می شود و قیمت شهریار و سعادت آباد یکی می شود.

وی در ادامه نسبت به معیار های عمق یافتن بازار مسکن افزود: در شرایطی که قدرت خرید مردم بالا برود و ملک واقعا معامله شود آنگاه بازار عمق می یابد. البته تورم در تمام نقاط کشور وجود دارد. مثلا اگر در تهران برفرض سه میلیون واحد هست سیصد هزار واحد آن عرضه شود و میزان معاملات بالا برود. رکود نیز عمیق است و تا زمانیکه قدرت خرید مردم بالا نرود وضعیت همین است. اینطور نیست که عرضه زیاد شود قیمت پایین بیاید چون هزینه تمام شده ملک بالا رفته است خانه ها گران شده اند.

در بلند مدت هرچقدر هم عرضه بالا برود نمی تواند قیمت را پایین بیاورد یعنی در بنا خالص یک ملک برای سازنده متری 25 تمام شده است و زیر آن امکان ندارد. متری 25 نیز بالاست و باید قدرت خرید مردم در بخش واقعی اقتصاد بالا برود تا توانایی دادن اقساط بالاتر داشته باشند و وام بانک مسکن افزایش یابد. الان وام های پانصد میلیونی بانک ده میلیون قسط دارد که هر کسی نمی تواند آن قسط را پرداخت کند.

این کارشناس مسکن سپس درباره وضعیت پیش رو مسکن در سه ماه آینده اشاره کرد: ما تا آخر بهمن1401طبق انتظارات تورمی انتظار رشد در بهار را داشتیم اما در اسفند ماه که یک سری توافقات شد این افزایش قیمت صورت نگرفت و انتظارات تورمی کنترل شد. الان پیش بینی ما این است که در بهار افزایش قیمت نداریم اما در شهریور با ریتم اقتصاد ایران افزایش قیمت خواهیم داشت. در سه و چهار ماه آینده یک ثبات نسبی را پیش بینی می کنیم.

مهدی زاده در پایان درباره راهکار های دولت برای حل بحران مسکن گفت: یک راهکاری که دولت می تواند انجام دهد تا بازار مسکن را کنترل کند گسترش افقی شهر است. با گسترش افقی شهر هزینه زمین حذف می شود؛ شهر تورنتو 4 میلیون جمعیت با مساحت4برابر تهران را دارد اما دور تهران را رفته ایم و هرچقدر ثروت تولید می شود به قیمت زمین تبدیل می شود مثلا در منطقه یک تهران 450 واحد خالی داریم که کسی توان خرید آن را ندارد و پول ها حبس شده اند. اگر تهران گسترش افقی داشته باشد آنگاه می توان با پول کم خانه ساخت و به سرعت نیز به پایان رساند.

ما در تهران باید دو بار زباله جمع کنید و به شهرداری فشار می آید اما اگر مساحت زیاد شود کمتر می شود. هلند اندازه مازندران است 16 میلیون جمعیت دارد و 80 درصد مردم آن در خانه ویلایی زندگی می کنند. ما تا 500 هزار متر مربع از ایران را به زیر ساخت ببریم. راه انداختن عرضه مسکن از طریق ساز و کار بورس و فروش متری نیز راهکار خوبیست. اگر سازمان بورس این کار را راه بیندازد مقدار زیادی از نقدینگی مردم به مسکن تبدیل می شود و پول هایی که کم است و هیچگاه به یک مسکن کامل نمی رسد می تواند تبدیل به سهام متری شود.